Чтобы определить правильно рыночную стоимость недвижимости, нужно обращаться за профессиональной помощью к специалистам. Чаще всего такая необходимость возникает при продаже жилья, когда требуется определить стоимость объекта сделки. При этом мало кому, известны методы оценки и особенности этого процесса. Полезная информация по данному вопросу есть на специализированном сайте http://www.ankvartira.ru/info-1.html.
Понятие рыночной стоимости
Понятие «рыночная стоимость» подразумевает примерную себестоимость объекта недвижимости, основанную на соблюдении и соответствии основным рыночным принципам. Рыночная стоимость может пониматься, как продажная себестоимость, позволяющая реализовать оцениваемый объект недвижимости согласно конкретным условиям, например:
- не одна их сторон сделки не находится под давлением;
- обе или одна из сторон сделки заинтересованы в ее совершении;
- обе стороны сделки достаточно проинформированы в вопросе состояния рынка, что позволяет им начать переговоры на основании собственных интересов и выгод;
- не были предложены какие-либо выгодные или преимущественные варианты финансирования;
- никто не планирует уступать свои позиции.
Рассмотрим подробнее основные способы проведения оценки недвижимости.
Методы оценки
Для оценки рыночной стоимости квартиры или частного дома специалисты используют несколько методов:
- доходный;
- сравнительный;
- затратный.
Основной принцип затратного метода оценки основан на разумности потенциального покупателя, который не станет приобретать недвижимость за большие средства, нежели ему потребуются для самостоятельного возведения аналога за допустимый период времени. Правдивые коэффициенты представлены для специализироанных объектов недвижимости, нового строительства, страхования, реконструкции и так далее. При этом коэффициенты будут занижены для морально устаревших или изношенных конструкций.
Стоит отметить, что затратный метод при оценке земельных участков не подразумевает оценку стоящих на них строений, так как они подлежат отдельной оценке.
Метод сравнения
Из названия метода понятно, что основной принцип оценки основан на сравнении стоимости аналогичных сделок на рынке недвижимости. Оценщик понимает, что потенциальный покупатель обязательно изучит рынок, и не станет переплачивать за объект недвижимости без видимых на то причин. Для анализа цены объект делится на элементы, что позволяет учесть все нюансы и особенности оценки. В качестве примера можно рассмотреть определение стоимости квартиры по следующим элементам:
- жилая площадь;
- расположение, инфраструктура района4
- этажность;
- год постройки дома;
- материал исполнения конструкции и состояние здания в целом;
- состояние квартиры и необходимость ремонта.
Отметим, что на отечественном рынке популярность данного метода оценки постепенно снижается, что связано с ростом теневых сделок на рынке недвижимости, которые официально проводятся по более низким стоимостным показателям.
Доходный вариант
Данный метод оценки учитывает принцип обязательной окупаемости объекта, а также получения прибыли от его реализации или использования. Например, квартира может быть куплена для проживания, сдачи в аренду, перепродажи. При этом сложно рассчитать предполагаемую будущую прибыль от сдачи в аренду квартиры или коммерческой недвижимости, что связано с нестабильностью рынка недвижимости.
Для получения более точных данных оценки объекта недвижимости стоит применять одновременно все три метода. В таком случае результат подтверждается соответствующим коэффициентом, основанном на общем размере оценки всеми тремя вариантами.
Загрузка...
